Toutes ces garanties (hormis la garantie de livraison) commencent à courir à la date de la réception des travaux.

Seule l'assurance Dommage Ouvrage est à payer par le client.

La garantie de livraison

Selon les articles L.231-6 et L.232-1 du code de la construction, les constructeurs et entrepreneurs ont obligation se souscrire auprès d'un établissement financier une garantie de livraison destinée à permettre l'achèvement des travaux en cas de défaillance du dit constructeur ou entrepreneur.

Cette garantie couvre les situations suivantes :
la maison n'est pas livrée dans le délai prévu au contrat
les travaux nécessaires à la levée des réserves n'ont pas été exécutées dans les temps
le constructeur est placé en liquidation ou en redressement judiciaire

Avertissez alors l'organisme garant qui doit mettre le constructeur en demeure de livrer la maison, de réaliser les travaux, ou bien de désigner une ou plusieurs autres entreprises pour terminer la construction. Vous pouvez aussi exécuter vous-même certains travaux.

Cette garantie doit prendre à sa charge tous les dépassements du prix et des pénalités prévus au contrat, mais elle peut avoir une franchise (au maximum 5% maxi du prix de la maison).

Attention !
Il existe plusieurs organismes garants qui sont eux-mêmes défaillants et qui continuent pour autant d'exercer en toute impunité !

Avant de choisir votre constructeur ou votre entrepreneur, vérifiez la solidité de l'établissement financier qu'il a choisi.

Adressez-vous à une autorité de tutelle pour cela :
direction des établissements de crédit (01 42 92 36 08)
direction du trésor (01 44 87 22 50)

Cependant, la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 (J.O. du 29) a mis en place un fond de garantie des cautions obligatoires, chargé d'indemniser les particuliers en cas de faillite du constructeur suivie de celle de son garant.

Avant de signer le contrat, vérifiez que votre constructeur s'est bien acquitté de la prime d'assurance !
Avant le début de chantier, obtenez l'attestation de garantie de livraison, soit spécifiquement pour votre chantier, soit une garantie globale pour l'ensemble des contrats signés par le constructeur pendant une période donnée (un an en général).

Dans ce dernier cas, vous pouvez toutefois contacter l'établissement financier du garant pour vérifier que votre contrat entre bien dans le cadre de cette garantie globale.

La garantie de parfait achèvement

De même, les constructeurs et entrepreneurs doivent à leurs clients une garantie de parfait achèvement qui courre pendant un an à compter de la date de la réception des travaux.

Pendant cette période, le propriétaire peut encore signaler au constructeur ou à l'entrepreneur les anomalies de leur fait ou du fait de leurs sous-traitants et en demander la réparation.

La garantie de parfait achèvement est "d'ordre public". Toute clause d'un contrat qui tendrait à exclure cette garantie ou à en limiter sa portée serait non valable.

La garantie de parfait achèvement couvre les dommages ayant fait l'objet de réserves lors de la réception, qu'ils soient dûs à une malfaçon (travaux mal réalisés) ou bien à une non conformité (travaux non exécutés selon la demande).

Les désordres qui n'ont pas été signalés lors de la réception des travaux ne sont pas garantis hormis pour les défauts d'isolation phonique.

Après constatation des désordres, les délais nécessaires à l'exécution des travaux nécessaires sont fixés d'un commun accord entre vous et le constructeur/entrepreneur.

Lorsque ce dernier refuse de donner son accord ou n'a pas exécuté les travaux dans le délai, envoyez une lettre de mise en demeure (recommandée + AR).

Après l'expiration du délai de mise en demeure, les travaux peuvent être commandés auprès d'une autre entreprise selon l'article 1792-6 alinéa 4 du code civil.

Ces travaux seront financés part les 5% du prix de la construction non encore payés. Si cette somme est insuffisante, l'organisme qui a octroyé la garantie de livraison peut être saisi selon l'article L.231-6 du code de la construction et de l'habitation.

Remarque : en l'absence d'engagement écrit de l'entrepreneur de réparer les désordres, ne faites pas intervenir une autre entreprise sans au préalable avoir assigné en justice votre constructeur ou entrepreneur.

A noter :
Les désordres relevant de l'usure normale ne sont pas garantis.
Pendant cette période d'un an, cette garantie ne se substitue pas aux garanties décennales et biennales pour les désordres y afférant.

La garantie biennale

Cette garantie dite de bon fonctionnement couvre le mauvais fonctionnement des équipements dissociables de la construction (les biens qui peuvent êtres démontés et remontés sans avoir à "casser" une partie de la construction) :

mauvais fonctionnement du système de chauffage (chaudière, radiateurs),
décollement des sols (carrelages, moquettes) et des revêtements muraux (faïences, papiers peints),
fissures sur cloisons,
sanitaires, robinetterie défectueuse,
dysfonctionnement des portes, fenêtres, volets,
...

A défaut d'accord amiable, vous devez vous adresser au juge avant l'expiration du délai de 2 ans à compter de la date de réception des travaux.

La garantie décennale

Elle couvre pendant 10 ans les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou la rendent inhabitable (impropre à sa destination), même s'il s'agit d'un vice du terrain :

défaut d'étanchéité de la toiture,
défaut d'isolation thermique entraînant par exemple des condensations ou moisissures.
déformation, fissuration de la charpente,
fissuration des fondations ou d'un mur porteur qui compromet la solidité de l'ouvrage,
affaissement d'un escalier,
problèmes de canalisations d'eau,
problèmes sur l'installation électrique,
infiltrations d'eau de pluie,
...

En cas de constat de malfaçons relevant de la garantie décennale, vous devez dans les 5 jours adresser (recommandé + AR) une déclaration de sinistre à votre assureur (celui de la Dommage Ouvrage).

Les désordres liés aux éléments d'équipement de la maison, dès lors que ceux-ci

sont indissociables des ouvrages de viabilité, fondations, ossature, toiture, menuiseries extérieures, relèvent de la garantie décennale.
rendent la maison impropre à sa destination.

Par exemple :
- installation de chauffage au sol défectueuse,
- carrelages dont la pose détériore le support,
- décollement d'un carrelage de façade dont la chute est dangereuse,
- installation de chauffage ne permettant pas d'obtenir une température suffisante.

L'Assurance Dommage-Ouvrage

Principe
La loi 78.12 du 4 janv 1978 oblige les professionnels de la construction de s'assurer

(toutes les garanties ci-dessus) mais impose également aux maîtres d'ouvrage (la personne qui fait construire) de contracter une assurance dommage ouvrage.

Son but est de rembourser rapidement toutes les réparations qui relèvent de la garantie décennale, à charge ensuite pour cet assureur de se retourner contre le responsable des désordres.

C'est une assurance de pré-financement. Elle vous permet d'être remboursé sans avoir à attendre qu'un tribunal se soit prononcé sur la responsabilité de chaque professionnel !

L'assurance Dommage Ouvrage prend effet au terme de la garantie de parfait achèvement (soit 1 an après la date de la réception des travaux) et expire en même temps que la garantie décennale.

Couvertures
Idem garantie décennale (par définition :)

En pratique
L'assurance Dommage Ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier.

Commencez les recherches 3 mois avant la date d'ouverture du chantier.

Si aucun assureur n'a répondu positivement à votre demande de Dommage-Ouvrage dans les 45 jours (ou a fixé des prix qui vous semblent volontairement exorbitants), saisissez le Bureau Central de Tarification (BCT, 11, rue de la Rochefoucault, 75424 Paris

Cedex 9) en lui adressant un dossier complet. Le BCT imposera un assureur de vous prendre en charge à un tarif qu'il aura fixé.
Certains entrepreneurs ou constructeurs peuvent se charger pour votre compte de souscrire une "D.O." auprès de la compagnie qui les assurent au titre de la garantie décennale.

Mais dans ce cas, l’assureur est à la fois « juge et partie » car il devra défendre à la fois le constructeur et son client.

Des sanctions pénales sont prévues en cas de manquement à cette obligation, sauf à l'égard de la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint.

Néanmoins ces personnes s'exposent :
à devoir attendre l'aboutissement d'un recours contre les constructeurs pour obtenir réparation des dommages;
à être personnellement mises en causes en cas de vente de la construction, pendant la durée de la responsabilité décennale.

Deux remarques s'imposent d'elles mêmes :
cette assurance se superpose à celles des intervenants
le législateur laisse clairement aux particuliers le choix de ne pas souscrire la D.O.

Dans la pratique, lorsque la D.O. a été souscrite, on s'aperçoit lors d'un sinistre que les assurances en présence (D.O. et décennale) se renvoient l'obligation de garantie et rendent plus difficile le règlement.

En l'absence de D.O. dans l'éventualité d'un sinistre grave, il est évident que les assureurs en décennale ne prendront pas le risque de ne pas reconnaître leur couverture.

Quant à la revente, nous avons observé que notaires et acheteurs sont autant satisfaits de disposer des attestations d'assurance des entreprises et de l'architecte que d'une D.O. dont on peut douter de l'intervention