Diagnostic Plomb
Le constat de risques d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour tout vendeur ou bailleur mettant sur le marché un bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949, l'exposition au plomb causant le saturnisme.

I. Une obligation légale du vendeur
La loi du 29 juillet 1998 oblige les vendeurs d'un bien immobilier à faire établir par un expert "un état des risques d'accessibilité au plomb" (dit diagnostic plomb ou ERAP).

II. Nouvelle disposition depuis le 27 avril 2006
Depuis le 25 avril 2006 (Décret n.2006-474 du 25 avril 2006), l'Etat des Risques d'Accessibilité au Plomb (ERAP) est remplacé par un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP).

Un diagnostic immobilier plomb (ou CREP) a pour objectif la prévention et l'information vis-à-vis du plomb dans les peintures en cas de vente d'un bien mobilier. Tout vendeur de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 est tenu d'annexer à la promesse ou au contrat de vente un constat de risque d’exposition au plomb réalisé par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié en diagnostic plomb. Ce diagnostiqueur qualifié doit ainsi avoir contracté une assurance professionnelle lui permettant de réaliser sereinement un diagnostic immobilier plomb.

A défaut de présentation du diagnostic plomb, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d'exposition au plomb.

Si ce diagnostic plomb révèle la présence de revêtements contenant du plomb, il lui est annexé une note d'informations générales à destination du propriétaire, lui indiquant les risques de tels revêtements. Ce diagnostic plomb est alors communiqués par le propriétaire aux occupants, aux entreprises amenées à intervenir dans les locaux et sont tenus à la disposition de l'administration.

Si le diagnostic plomb révèle une accessibilité au plomb, le propriétaire en transmet, de plus, une copie au Préfet (Direction Départementale de l'Equipement).

III. Location : un diagnostic plomb obligatoire
A compté du 12 août 2008, un diagnostic immobilier plomb devra être joint à tout nouveau contrat de location concernant un logement construit avant le 1er janvier 1949. En cas de changement de locataire (nouveau contrat) et si l’absence de plomb (ou son seuil acceptable) a été attestée par un précédent diagnostic immobilier, il n’est pas nécessaire de renouveler l’expertise. La réalisation d’un diagnostic plomb impose un coût qui reste à la charge du bailleur.

IV. Validité d’un diagnostic plomb
Le diagnostic immobilier plomb présente deux périodes de validité en fonction de la transaction envisagée pour le bien concerné.

Validité d’un diagnostic plomb nécessaire à une vente : si la présence de plomb a été détectée au sein du logement, le diagnostic plomb joint à l’acte de vente doit avoir été effectué depuis moins d’un an. Dans le cas contraire (absence de plomb), le diagnostic plomb initial conserve une validité illimitée (mais devra toutefois être annexé aux autres diagnostics immobiliers obligatoires.

V. Validité d’un diagnostic plomb nécessaire à une location :
lors de la signature d’un contrat de location, le bailleur devra présenter au futur locataire un diagnostic plomb datant de moins de 6 ans

Textes de loi :
• Décret n° 2006-474
• Arrêtés du 25/04/2006
• Arrêté du 6 avril 2007

Diagnostic Termites
Depuis le 8 juin 1999, la vente d'un bien immobilier localisé dans une zone considérée à risque (zone déterminée par arrêté préfectoral) doit être accompagnée d'un diagnostic immobilier attestant ou non de la présence de parasites (diagnostic termite).

I. Les logements concernés par le diagnostic immobilier termite
Depuis 1999, la législation impose aux maires de tenir à jour un état des lieux de la contamination de leur commune. Parallèlement, chaque département doit délimiter les zones de son territoire infectées par la présence de parasites.

II. Le diagnostic immobilier termite : les obligations du propriétaire
Au sein des zones géographiques à risque, les maires des communes peuvent imposer aux propriétaires d'un bien immobilier de faire réaliser un diagnostic termite et, le cas échéant, de réaliser les travaux nécessaires.

Le propriétaire d'un logement infecté aura alors l'obligation de déclarer la présence de termites à la mairie.

Lors de la vente d'un bien immobilier localisé en zone sensible, un diagnostic termite (ou état parasitaire) devra être adjoint à l'acte de vente.

III. Contenu du diagnostic immobilier termite
L'expert en charge d'un diagnostic termite devra indiquer le bien immobilier concerné, les parties de ce dernier qui ont été visités (ainsi que celles qui n'auraient pas pu l'être), pour enfin spécifier les éléments infestés par le parasite.

La réalisation d’un diagnostic termite doit, depuis le 1er novembre 2007, être confiée à un professionnel répondant aux exigences détaillées par les articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation

IV. Validité du diagnostic immobilier termite
Auparavant fixée à 3 mois, depuis le 23 décembre 2006, le ministère de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement a porté à 6 mois la limite de validité d'un diagnostic termite (ou état parasitaire) présenté lors de la vente d'un bien immobilier.

V. Les risques de ne pas réaliser de diagnostic immobilier termite ?
Outre le fait que le bien immobilier peut être infecté de parasites sans que le propriétaire n'en ait conscience, ne pas fournir de diagnostic immobilier termite (état parasitaire) lors de la vente d'un logement localisé sur un territoire à risque empêche toute exonération de la garantie pour vices cachés.

Si la présence d'insectes xylophages (termites ou autres) est ultérieurement avérée (l'acheteur ayant fait effectuer un diagnostic immobilier conforme après l'acquisition du bien), l'ancien propriétaire, tenu responsable, pourra alors se voir infliger une amende de 5ème ou 4ème catégorie.

Textes de loi :
• Loi 99-471 du 08/06/1999
• Décret 2000-613 du 03/07/2000
• Arrêté du 10/08/2000
• Norme NF P 03-200
• Réglementation en cours d'évolution

État des Risques Naturels et Technologiques
Depuis le 1er juin 2006, tout vendeur ou bailleur est tenu de présenter à l'acheteur, ou au locataire du bien immobilier, un diagnostic des risques naturels et technologiques (risques liés à l'activité industrielle dans les environs) et une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé depuis 1982

I. Quand doit-on remplir le diagnostic des risques naturels et technologiques (ERNT) ?
Le diagnostic des risques naturels et technologiques concerne toute transaction immobilière. Il doit être annexé à tout type de contrat de location écrit, de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier ou non bâti.

II. Quelles sont les personnes concernées par le diagnostic des risques naturels et technologiques (ERNT) ?
Aux termes des articles L. 125-5 et R. 125-23 à 27 du code de l'environnement, les acquéreurs ou locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, qu'il s'agisse ou non d'un professionnel de l'immobilier, de l'existence des risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé.

Un diagnostic des risques, fondé sur les informations transmises par le préfet de département au maire de la commune où est situé le bien, doit être en annexe de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente de ce bien immobilier qu'il soit bâti ou non bâti.

III. Quel est le champ d'application de cette l'obligation d'information des risques naturels et technologiques ?
Cette obligation d'information des risques naturels et technologiques (diagnostic ERNT) s'applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés :
• Dans le périmètre d'exposition aux risques naturels et technologiques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet.
• Dans une zone exposée aux risques naturels et technologiques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvés par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application du code de l'environnement (art. L. 562-2).
• Dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet.

Dans une des zones de sismicité I a, I b, II ou III mentionnées à l'article 4 du décret du 14 mai 1991.

IV. Où consulter les documents de référence relatifs au diagnostic des risques naturels et technologiques ?
Pour chaque commune concernée, le préfet du département arrête :
• la liste des risques naturels et technologiques prévisibles et des risques technologiques à prendre en compte ;
• la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer.

L'arrêté préfectoral comporte en annexe, pour chaque commune concernée :
• 1. Un ou plusieurs extraits des documents permettant de délimiter les zones de la commune exposées aux risques naturels et technologiques pris en compte ;
• 2. Une fiche permettant de préciser la nature et, dans la mesure du possible, l'intensité des risques dans chacune des zones et périmètres délimités par le plan prévention des risques naturels ou technologiques et dans les zones de sismicité I a, I b, II ou III.

Le préfet adresse copie de l'arrêté au maire de chaque commune intéressée et à la chambre départementale des notaires.

L'arrêté est affiché dans les mairies de ces communes et publié au recueil des actes administratifs de l'Etat dans le département.

Un avis de publication de l'arrêté est inséré dans un journal diffusé dans le département.

Les arrêtés sont mis à jour :
• lors de l'entrée en vigueur d'un arrêté préfectoral rendant immédiatement opposables certaines dispositions d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou approuvant un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques technologiques, ou approuvant la révision d'un de ces plans ;
• lorsque des informations nouvelles portées à la connaissance du préfet permettent de modifier l'appréciation de la sismicité locale, de la nature ou de l'intensité des risques auxquels se trouve exposée tout ou partie d'une commune faisant l'objet d'un de ces plans.

Les documents mentionnés ci-dessus peuvent être consultés en mairie des communes concernées ainsi qu'à la préfecture et dans les sous-préfectures du département où est situé le bien mis en vente ou en location. Certains peuvent être directement consultables sur internet à partir du site de la préfecture de département.

V. Qui établit le diagnostic des risques naturels et technologiques (ERNT) ?
Le diagnostic des risques naturels et technologiques (ERNT) est établi directement par le vendeur ou le bailleur, le cas échéant avec l'aide d'un professionnel qui intervient dans la vente ou la location du bien.

VI. Période de validité d’un diagnostic des risques naturels et technologiques (ERNT)
Ce diagnostic doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier auquel il est annexé.

Le diagnostic ERNT est valable pour la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction. En cas de colocation, il est fourni à chaque signataire lors de sa première entrée dans les lieux. Le cas échéant, il est actualisé en cas d'une entrée différée d'un des colocataires.

VII. Quelles informations doivent figurer sur l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) ?
L'état des risques naturels et technologiques mentionne la sismicité et les risques naturels ou technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention et auxquels le bien est exposé. Cet état est accompagné des extraits des documents de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.

Information à inscrire sur l’état des risques naturels et technologiques (ERNT)
Le vendeur ou bailleur d’un bien immobilier doit en outre informer l’acquéreur ou le locataire de tous sinistres depuis 1982 ayant affecté l’immeuble ou la maison. Ces sinistres doivent avoir engendré une indemnisation au titre de catastrophe naturelle ou technologique. Le propriétaire n’a pas à mentionner un sinistre dont il n’aurait pas eu connaissance.

Textes de loi :
• Loi du 30/07/2003, art. L125-5 et R125-23 à 27 du Code de l'Environnement
• Ordonnance n° 20005-655 du 08/06/2005

Diagnostic Assainissement des eaux
La loi 2006-1772 du 30 décembre 2006 relative à l'eau et aux milieux aquatiques intègre un certificat de conformité concernant le raccordement des installations d'un logement au réseau public de collecte des eaux usées.

I. Sont concernés par le diagnostic assainissement des eaux, les immeubles :
• à usage d'habitation ou collectivités,
• pourvus d'une installation d'assainissement individuelle (exemple : biens immobiliers raccordés à une fosse septique, un puisard...)

II. Les obligations imposées par le diagnostic assainissement des eaux
• Le raccordement d'un bien immobilier (immeuble, maison, appartement) au réseau de collecte des eaux usées devient désormais obligatoire et devra être effectué au maximum deux ans après la mise en fonction de ce réseau de collecte.
• Un logement non raccordé devra toutefois être équipé d'une installation d'assainissement régulièrement entretenue par un contrôleur agréé (c'est pour un tel dispositif que le diagnostic assainissement des eaux entre en vigueur)
• Dès le 1er janvier 2013, toute transaction d'un bien immobilier non raccordé au réseau de collecte des eaux usées devra être accompagnée de ce diagnostic assainissement des eaux certifiant le bon fonctionnement de ses installations.

III. Les points de contrôle du diagnostic assainissement des eaux
Concernant un logement non raccordé mais disposant d'une installation d'assainissement non collectif, le diagnostic assainissement des eaux s'attachera à vérifier différents points suivant le type d'installation :
• s'agissant d'une installation de moins de 8 ans, le technicien agréé effectuant le diagnostic immobilier en contrôlera essentiellement la conception ;
• si l'installation d'assainissement date de plus de 8 ans, le technicien effectuera un diagnostic de bon fonctionnement et d'entretien.

IV. Qui effectue le diagnostic assainissement des eaux
Le contrôle des installations de raccordement au réseau de collecte des eaux usées doit être réalisé par les communes.
Elles disposent d'un délai courant jusqu'à la date limite du 31 décembre 2012 pour effectuer un diagnostic assainissement des eaux.

V. Après le diagnostic assainissement des eaux
En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement, le technicien effectuant le diagnostic assainissement des eaux aura remis au propriétaire du bien immobilier la liste des travaux à entreprendre pour une bonne remise en état.

Ces derniers restent à la charge du propriétaire du logement qui pourra néanmoins s'en remettre à la mairie pour leur réalisation.

Textes de loi :
• Loi sur l'eau n°92-3 du 3 janvier 1992
• Arrêtés du 6 mai 1996
• Circulaire n°97-49 du 22 mai 1997
• loi n° 2001-398 du 9 mai 2001
• Ordonnance du 8 juin 2005
• Loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006
• Rectificatif de la loi n° 2006-1772 du 20 janvier 2007